一：房价上涨，到底赚的是什么钱？

20年以来，中国房价的上涨，从一开始的犹抱琵琶半遮面，到2008年以后的强势起步，发展到2016年的全面泡沫化，以致坚信房价会一直上涨，成为了一种谜之信仰。

普通老百姓，难以看懂经济学家和地产企业家们嘴中复杂的术语，接收到的信息也是纷繁复杂，以致最后完全迷失了理性，只能听从开发商、中介人员、既得利益人群的洗脑，被裹挟着接受这种信仰。

房子，说白了就是土地、钢筋、水泥和家具，那么，房价上涨，到底赚的是什么钱呢？

第一：经济增长的钱。

房子，作为供给速度有限的商品，作为人类居住梦想的承载居所，只要社会的经济在持续不断地变好，那么房价也必然曲折式上涨。这可以具体拆分成2个来源：上涨的房租、户口溢价。

一个城市，如果各大公司竞争力增强，经济发展健康，每年吸引优秀的大学毕业生和外来务工人员，持续涌入，房租就会上涨。这和股票的原理是一样的，上市公司的业绩在增长，那对应给股民的利润分红也会增加，股票就上涨。

而在中国，又加了一层户口的溢价。5年以前，以京沪深广四大城市为例，户口和城市福利、学区房是牢牢绑定在一起的，无形之中设置了一道门槛。虽然这种门槛不是有形的定价，却扎扎实实体现在了房价上面。

从2007年到2017年，中国GDP的年均实际增速大约为8.3%，十年累积下来，2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍。所以经济增长，为房价上涨提供了第一个发动机。

但是，这远远不能解释这两年，为何房价会像脱缰的野马一样，驰骋纵横，以至于全面泡沫化的。

第二：央行印钞、放水的钱。

2007年，中国的广义货币只有40万亿，而到了2017年就接近170万亿，如果再加上各种影子银行，真实的货币差不多已经超过200万亿了，这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。但是，同期的经济增长幅度只有1倍，这就意味着货币的购买力下降了一倍多，货币对内的贬值幅度，每年都接近10%。

从根本上说，中国货币的印钞增长速度，已经远远超过了经济本身所需要的数量。根据最浅显的经济学常识，货币贬值、通货膨胀，在短期是可以降低失业率、刺激消费，减缓经济危机的伤害，但是从长期而言，如同饮鸩止渴，百害而无一利。如果任何一个政府，只要经济出现一点波动，就印钞成了习惯，放水上了瘾，就如同吸食毒品，所需要的量会越来越大，作用会越来越小，最终积重难返。

以2016年上半年房价为基准进行统计，北京、上海、广州、深圳4个城市的住房总价值是73.6万亿人民币，按照当时6.40元人民币兑换1美元的汇率来计算，合11.5万亿美元，而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元，也就是说，中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。

泡沫之大，危如累卵。所以，要么房价远远高估，要么人民币兑美元的汇率被高估。要么，二者都有！

第三：韭菜的钱。

谁是韭菜？你是吗？我是吗？

假如你花10块钱买了一块石头，买了以后突然出来一个故事说它有多么好，其实它和之前没有任何变化，结果有人听了以后愿意花20块来买，那么恭喜你，你就把他的钱赚了。如果到后来他发现故事是假的，其实这块石头不值20块，卖出去只值10块钱，那么他就亏了10块钱。他成了韭菜。那么在房地产市场，哪些人有可能是韭菜呢？

地方政府不是。因为他们是提供土地，然后收取开发商的土地出让金的。毫无成本。

开发商也不是。他们从银行贷款，去拍取土地，房子没开建就卖期房。几乎用了2重杠杆，暴赚。

2014年以前在大城市买房的人，很大可能也不是。

投资大师巴菲特告诉我们：打牌时，如果牌过三巡，你还不知道牌桌上谁是傻瓜，那么你就是那个傻瓜。

过去3年，不是因为生活所迫购买第一套自住房，而是因为下面原因买房的，就是韭菜：

1、听从地产公司广告宣传，被雇佣而来的群众演员排队抢房气势所吸引的；

2、相信中介人员的鼓噪，和卖家沆瀣一气，在看房现场被他们组团演戏、吓唬而当场签合同的；

3、相信中国年轻人口会越来越多，不断涌入大城市去买房，而不相信中国即将进入老龄化社会的，小孩子人均4套房在手的；

4、相信我国会继续延续过去10年宽松货币，以放水刺激的方式来维持经济发展，而不相信国家已经转向的；

5、相信北京是宇宙中心，那里的雾霾都有王者之气，全球富豪都希望在帝都有一套房产的；而不相信雄安会成为千年大计之城的；

6、相信深圳是可以媲美硅谷，创业板股票市场媲美美国的纳斯达克市场，深圳将来会诞生第二家腾讯的；而不相信腾讯股价从最高点下跌近一半的幅度的，互联网巨头公司都已经深陷危机的；

7、相信自己可以和朋友口中的那个炒房客一样，不安心工作，就依靠所谓的看房技巧、贷款杠杆技巧，同样赚到大钱的；而不相信很多炒房客已经在波段中、在下行大势来临之前，身死财灭的。

（2016和2017年万人抢房盛况中的韭菜众生相）

过去20多年的房价黄金周期，在我国培养出了对房价永远上涨的信仰族群。他们是庞大韭菜群体的民众基础。如果一个卖家，在2017年之前，成功地将手中的物业、房产，卖给了韭菜的买家，就像商业巨擘李嘉诚先生那样，抛售干净了大陆地区的地产配置，那就相当于完成了华丽的转身。

二：我们为什么如此焦虑？

地方政府获取的棚改资金贷款，是第一重杠杆；

开发商从银行或者信托渠道贷款，是第二重杠杆；

开发商还没开建就卖期房，是第三重杠杆；

老百姓付出三成首付，并向银行贷款七成，是第四重杠杆。

根据上市公司的年报，知名的开发商在2017年的经营业绩为：

中国恒大：收入为3110.2亿元，净利润为370.5亿元；

融创中国：收入为658.7亿元，毛利润为136.3亿元；

碧桂园：收入为2269亿元，净利润为261亿元；

万科：收入为2429亿元，净利润为280.5亿元；

华夏幸福：收入为596.4亿元，净利润为87.8亿元。

你要问为什么开发商这么暴利，这就是根本原因。

在价格上行周期2007-2016年，国内最为成功的财富模式无疑就是买房。有谁敢和开发商一样，乘着杠杆起舞，谁就能财务自由。

机会多大，风险就多大。高负债运行的杠杆体系里，老百姓成为最后一棒的接盘者，最大风险的承担者。

全国居民部门的杠杆率（住户贷款余额/住户存款余额）2018年一季度大概是61%（全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%，且增长速度非常快。也就是说，这些城市居民的存款余额，还比不过在身背负的贷款。如果不允许负债的话，这些城市的居民马上就破产了。

我们无意于在道德层面去指责开发商，毕竟市场经济条件下，一个愿买，一个愿卖。但是不容置疑的是，开发商赚得盆满钵满的背后，是亿万韭菜家庭在2017年累计起来的风险，再过3年，将可能变成亿万家庭不可承受之重。

三：十年未有之大变局！房价下跌成为燎原之势

短短的一周时间，全国各地房价下跌的新闻，不绝于耳，渐渐成为燎原之势。

2018年，打响今年楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡楼盘，主动给予买家退款100万了！

湖南湘潭、江苏南京、江西上饶、北京通州等多地，继续发生针对不同大牌的开发商楼盘的维权事件。

当你凝视深渊时，深渊也在凝视你。

现在中国的情形，和2008年的美国何其相似。那一年，美国房价已经连续上涨了多年。房地美和房利美 这2家房贷公司，向美国底层老百姓，不论还款能力如何，一律放贷购房，再将劣质（次级）贷款转移给了银行，银行再打包成金融产品，上市流通。终于，房贷成为压垮美国浮华盛世的第一根稻草，全球性金融危机大爆发，他们被迫重头开始走上涅槃之路。

所幸的是，我们国家正在主动戳破泡沫，过去10年支持房价上涨的力量，全部都在迅速消失。

央行在2018年初明确提出，未来货币低增速，会成为常态；我国不再寻求通过经济刺激的方式来追求GDP的高增长，而改为有质量的增长；新5%，比旧8%好。

国务院在10月8日常务会议上，要求部分市县要尽快取消货币化棚改贷款的政策，去除第一重杠杆。

监管部门就取消商品房预售制度，即期房制度，征求各地住建局意见。期房成为历史，很大概率会成真。期房制度，是造成现在开发商收钱之后不管建房质量，胡乱交房的乱象根源。取消期房，将不仅断掉第三重杠杆，更是可以将压力回到开发商身上来，严肃完成建筑质量。

更为紧迫的局势，在于我国和美国正在就贸易纠纷产生的国际格局大震荡。由于过去20年的浮躁氛围，投机大行其道，我国经济发展的科技含量是弱的，在芯片、高端制造、科研等领域严重落后于发达国家。楼市泡沫不除，资金和社会心态，无法脱虚向实，根本无法打赢和美国的贸易冷战。

但是，既得利益群体的力量是非常庞大的。他们是：知名开发商、囤积海量房子的贪腐官员、少部分拆迁户、积累较多房贷余额的银行。他们紧紧抱团，利用媒体话语权的优势，手握重金，利用一批御用文人和知名意见领袖，向国家喊话。下面这些口号，是他们常见的话术：
 

1、房地产是我国的支柱产业，如果房地产倒了，我们的经济增长就成问题了。

2、房地产行业涉及到上下游各行各业，是我国创造就业岗位的主要行业之一，如果开发商倒闭了，上下游企业倒闭，农民工失业，代价谁来承担？

3、如果房价下跌太多，一批房闹的业主断供，选择将房子抛给银行，银行坏账成堆，怎么办？国家不应该允许银行发生亏损。

在这批既得利益群体人的眼里，即使一个人患了脓疮，也不应该做手术，因为体重会减轻，手术很痛苦，患者会大喊大叫。

那我们来看看，假如老百姓向既得利益群体妥协，会是什么样的结果。

他山之石，可以攻玉。

四：日本人妥协了，结果是什么？

让我们穿越历史的迷雾，回到1985年时候的日本国。

此时距离二战结束已经40年，日本经济进入第三阶段的增速换挡期。为了对冲和美国签订广场协议引发的日元升值对出口造成的影响，日本开始实行一系列扩内需增长的货币和财政政策。1985年-1991年日本房地产进入最后疯狂期，6年间上涨1.7 倍。在这期间，日本全社会进入泡沫化繁荣时期，各阶层挥金如土，他们坚信东京的地价，可以买下整个美国，是对的。

（1990年，日本民众争相在街头挥舞大额钞票招揽出租车）

在泡沫时期，日本政府尝试打击资金空转，防止楼市和股市中的杠杆资金，严厉约束开发商的哄抬地价行为。但是在数千家开发商的游说下，以及上亿已经卷入房地产泡沫浪潮中的韭菜民众的民意之下，日本央行和财政部，一退再退，不断妥协，终于酿成当时人类历史上单一时期单一国度的规模最大的泡沫。

1991年后日本政府开始采取措施时，突然发现，原来虚假繁荣的经济如此不禁考验。房地产迅疾进入暴跌期，六大主要城市跌幅65%，东京房价腰斩一半。在东京银座地区，写字楼和商铺的平均价格和泡沫巅峰时比，下降了75%。日本经济进入大拐点，经济发展停滞，开始进入历史上著名的“失去的二十年”。

如果你去日本旅游，会深深感受到日本民众不愿麻烦别人、宁愿租房很少买房、在一家大公司干到老死很少跳槽、社会等级森严、老龄化严重、娱乐至死、低欲望、抵触婚姻的社会心态，都是那失去的二十年而留下的社会烙印。

（日本70岁老年人依然在街头工作）

五：香港人妥协了，结果是什么？

如果说，日本与我国自有国情不同，那么香港地区历史上一次重大的历史事件，则可以给我们更切身的借鉴经验

如果你爱他，就把他送到香港，因为那里是天堂。如果你恨他，就把他送到香

港，因为那里是地狱。

在房价这件事上，香港人民的历史经验比大陆人民要丰富得多，但是当房价来到历史拐点时，两地的买房人却殊途同归。江西、湖南、杭州、厦门、上海是砸售楼处，而信奉市场经济的香港人民虽然没有去砸售楼处，但却会借着民主权利，直接上街游行，施压民主政府进行调控。

香港楼市的沉疴要回溯到1997回归前。当时为了防止港英政府在香港回归前卖地卷钱走人，《中英联合声明》限制了香港每年的卖地数量。之后，香港经济持续上扬，对房地产的需求有增无减，而土地供应受限，房价屡创新高，香港的整体房价在1994年1月至1997年10月的高峰期，三年零十个月上涨了68%。  在房价高峰时，香港人平均要把月薪的74%用来还贷。

1997年，香港回归，董建华上任之初，为了升级香港的长期竞争力，董建华打算一方面加大土地与住宅供应，降低创新与生活成本，为香港后续的发展开辟空间；另一方面大刀阔斧，改革教育、增加科技投资以及项目，为香港的未来增加新的增长动力。他一上任，就制出了“八万五”大计，为特区政府订下三个目标：每年兴建的国有和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所；以及把排队等候公租房的平均时间缩短至三年。

如果这一宏伟计划得以实施落地，21年之后的香港绝对不再会是今日的香港：没有互联网，没有生物医药科技，没有高端制造，只是普通的外贸中转站和空虚的金融服务港。可惜的是，人算不如天算！

人这一辈子啊，除了依靠自我奋斗，也要依靠历史的进程。

这一计划刚一推出，就遇上了亚洲金融风暴，香港经济早就空心化，自然抵挡不住资本外逃，香港楼市迎来凄风冷雨。短短几个月，房价下跌了30%，购房者的首付款已经跌没了。这些爆仓了的买房人，报纸称他们为负资产者。这些所谓“有产阶级”和开发商的利益代表们，声称房价下跌的导火索是政府的“八万五”计划。这一计划的目标是要让百万香港底层老百姓受惠，本不应该代替香港经济的空心化而为房价下跌来背锅，此刻成为了紧紧抱团的利益群体所攻击的靶子。在社会舆论猛烈抨击之下，政治正确的口号，从“大庇天下寒士俱欢颜”，变成了“让房价上涨，挽救负资产者，拯救香港中产阶级”。

香港政府的压力山大。此时此刻，沉默的大多数，没有站出来声援港府，他们是香港80%的普通老百姓，人均居住面积没有15平米，终日忙于为资本家和垄断寡头们打工干活，在决定香港前途、决定自己和家庭命运的那一刻，向既得利益群体们，妥协了！他们就像从香港社会上消失了一样，鸦雀无声。

局势开始一边倒了！

为了安抚负资产者、稳定房价，1998年6月份，港府宣布冻结卖地，任由开发商坐地起价，和有房者们狂欢。事后，2000年董建华发表声明回顾：“金融风暴来临，在民意面前，根本无机会实施‘八万五’政策”。3年后的10月，香港特区政府进一步推出“投资移民计划”，只要在香港投资650万港元，即符合移民资格，吸引了大量外来资金，房价得以进一步推高。自2003年12年之后，直到2015年，香港房屋委员会才首次放开供给，并且一次只有2千套。

至此，香港终于成为了某人的一家之城。

2017年底香港拥有房产的家庭比例为49.5%，比董建华宣布放弃时的52.9%还低。超过一半房产的实用面积小于50平米。人均居住面积只有约15平方米，大幅落后于内地的京沪深。同时，租金中位数为1万港元，全港家庭月均收入中位数2.5万港元，也就是说，租金占去了家庭收入的40%。

全港约有超过9万间笼子房，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平米。更底层还有一大批笼民，从Beyond主唱黄家驹1992年出演《笼民》，时间已经过去26年，香港大多数老百姓依然住在笼子里面，被笑称纳米房，笑中带泪。

《曹刿论战》中说，食肉者鄙，不足远谋。但是鲁迅也说，可怜之人，必有可恨之处。

从底层到中层，香港的年轻人，按道理有希望通过创新创业改变自己命运，却已经被房价与屋租绑死，哪里还有创新的胆量、时间与潜力？香港的创业土壤已经灌满了房地产富豪的混凝土，长不出来新的庄稼。阶层完全固化，年轻人看不到上升的通道。

亲爱的读者朋友们，回溯完了日本和香港的历史，不知道你能从它们居民的妥协中，借鉴到点什么吗？中国长达20年的房价上涨周期，才刚刚开始回调而已，我们就要开始妥协吗？